Земельный фонд Украины — это 60,3 млн. га. Из них 42,8 млн. — сельскохозяйственная земля, преимущественно находящаяся в собственности селян
Агрокомпании заключают договоры аренды десятками тысяч, но выкупать землю в день отмены моратория не намерены — это сложно и дорого даже для гигантов рынка.
В холдинге "Мироновский хлебопродукт" (ТМ "Наша ряба") работает три десятка юристов. Такой большой штат — необходимость. Только договоров аренды у одной из крупнейших аграрных компаний страны заключено около 100 тысяч. Потому мирное производство куриного мяса и других сельхозпродуктов укомплектовано юристами не слабее, чем иное адвокатское бюро. Иностранных инвесторов, которые посещают предприятия компании, такое количество договоров очень удивляет. "Для них не принципиально, будем ли мы эту землю впоследствии покупать, но в 95 случаях из 100 спрашивают, почему мы этого не делаем. И как объяснить, что земля у нас пока не продаётся и все компании арендуют по 2-3 гектара у селян?" — с усмешкой рассказывает начальник отдела по работе с инвесторами и СМИ "Мироновского хлебопродукта" Анастасия Соботюк.
Увесистые пачки арендных договоров есть у всякого, кто занимается в Украине бизнесом на земле. Средний пай, который получили селяне после перестройки, равен примерно 4 гектарам. Минимальный размер надела для ведения рентабельного хозяйства равен трём тысячам гектаров. Соответственно, чтобы собрать необходимое количество земли, заключить договоры аренды нужно примерно с 750 селянами. А у крупнейших агрокомпаний в аренде не три тысячи, а несколько десятков или сотен гектаров. Например, у МХП 280 тыс. га земли, у "Астарта-Киев" — 210 тыс., а у "Дакор Агро Холдинга" — 106 тыс. га.
Купят — не купят?
Туманное будущее. Пока неизвестен новый налог на землю и правила её продажи, рассуждать о будущем рынке бессмысленно — всё поменяется, уверен аналитик Николай Верницкий.
Земельный фонд Украины — это 60,3 млн. га. Из них 42,8 млн. — сельскохозяйственная земля, преимущественно находящаяся в собственности селян. По данным Госкомзема, из 15,91 млн. земельных актов, которые удостоверяют право на тот или иной участок, 15,41 млн. принадлежат гражданам Украины. С появлением рынка земли, который правительство обещает в следующем году, это число будет сокращаться — огромные хозяйства, состоящие из тысяч арендованных паёв, постепенно начнут легализироваться, выкупая землю у крестьян. Сейчас, по оценкам аналитика группы компаний "Инвестиционный капитал Украины" Андрея Товстопята, 70 крупных компаний контролируют около 4,2 млн. га земель, преимущественно пахотных.
Аграриям своя земля даёт возможность использовать интенсивное земледелие, вкладывая деньги в восстановление земельных ресурсов и налаживание качественного севооборота. "Сейчас землю арендуют в среднем на 5 лет. За это время принципиально изменить что-либо не удастся. Соответственно, землю часто "выдаивают", понимая, что завтра придёт крестьянин и скажет, что решил не продлевать аренду", — считает директор консалтингового агентства "ПроАгро" Николай Верницкий. Помимо ясности в отношениях с инвесторами, владение землёй для аграриев — это возможность закладывать её в банках, привлекая кредиты, возможность вносить её в уставные фонды, повышая привлекательность компаний на IPO, которыми активно интересуются украинские агрокомпании. "Собственная земля, внесённая в уставной фонд компании, повышает её привлекательность для инвесторов, увеличивает капитализацию и повышает цену акций компании на биржах. Однако, чтобы обеспечить себе эти преимущества, компании нужно привлечь немало денег на покупку земельных паёв", — считает Андрей Товстопят.
Сегодня назвать цену на землю аграрии затрудняются — ждут, когда выйдет окончательный закон с полностью прописанными условиями. Пока известен лишь минимальный порог — номинальная цена, устанавливаемая государством. В 2010 году она была на уровне 12 тыс. грн. за га, а в 2011-м её планируют поднять до 25 тыс. Если такую цену действительно установят, то, как считает г-н Товстопят, земельная лихорадка будет отложена — потратить сразу $300 млн. на выкуп 100 тыс. га решится далеко не каждый агрохолдинг. Впрочем, суровой необходимости в немедленных покупках нет. "У большинства компаний заключены долгосрочные договоры аренды с оформленным преимущественным правом аренды", — рассказывает финансовый директор компании "Агротон" Андрей Анпилов. Соответственно, уверено большинство опрошенных Фокусом экспертов, выкупать землю будут понемногу, начиная с тех участков, где срок аренды заканчивается.
Исключением могут стать некоторые области центральной Украины — Полтавская, Черкасская, Винницкая, с равнинными ландшафтами и плодородной почвой, интересные большинству работающих в этом регионе аграриям. Их, уверены эксперты, могут выкупить и раньше, чтобы просто закрепить за собой.
Фактор страха
За своё. Главное в отмене моратория — возможность людей распорядиться своим имуществом, уверена адвокат Татьяна Монтян.
Если экономические предпосылки не подстегнут агрокомпании выкупать землю, то это вполне может сделать страх перед рейдерами. "Честно говоря, поводом выкупить землю для нас может стать опасение, что арендуемые нами участки перекупят. Убедить крестьянина расторгнуть договор аренды в суде или же по окончанию срока аренды можно. И тогда доказывай своё право на участок. Особенно если таких сотни", — такой довод от руководителя одной из крупных компаний.
Земельное законодательство в Украине не гарантирует права собственности за землю. "В Гражданском кодексе нет даже понятия идеальной и реальной доли. Соседское право, определяющее отношения между собственниками смежных земель, в цивилизованных странах — это огромный талмуд, в котором расписано даже то, как должна стекать вода с соседних участков и кому принадлежит соединившийся рой пчёл на пасеке, а у нас это одна фраза про "добрососедство", — объясняет адвокат Татьяна Монтян. По её словам,страна покрыта двойными и тройными государственными актами на землю, вот люди и доказывают годами в правоохранительных органах и судах, какой из актов наиболее "актовый".
Главным поводом для продления моратория на продажу земли ранее было отсутствие законов о земельном кадастре и рынке земли. Об этом же говорит и Земельный кодекс. Но закон о рынке земли уже внесён в Раду, а о кадастре — находится в стадии подготовки. "Без принятия полноценного закона о земельном кадастре сложно представить эффективно функционирующий рынок земли. Эти два закона должны разрабатываться и вступать в силу параллельно. Временного порядка присвоения кадастрового номера земельному участку и постановления "Об идентификации объектов недвижимого имущества для государственной регистрации прав на них" недостаточно", — убеждён управляющий партнёр адвокатского объединения Arzinger Тимур Бондарев.
Впрочем, как уверяет г-жа Монтян, проблемы в основном будут у тех, кто захватил огромные латифундии без достаточных правовых оснований. "На легальном рынке у собственников появится стимул пройти все судебные инстанции и получить полный комплект надлежащих правоустанавливающих документов на землю, поскольку это существенно повышает рыночную стоимость земли", — говорит эксперт. И селяне, в массе своей мечтающие о снятии моратория, получат возможность наконец-то распорядиться якобы принадлежащей им собственностью, к которой они привязаны с 90-х.
01.02.2011
