На прошлой неделе Кабмин рассмотрел новый законопроект, направленный на усовершенствование госрегулирования в сфере строительства жилья.
Хотя инициатива, прежде чем быть принятой, должна пройти еще немалый путь, в том числе в стенах парламента, эксперты уже склонны считать, что планируемые нововведения вряд ли помогут разрешить большинство проблем, существующих на отечественном рынке жилья.
В частности, речь идет об изменениях в действующий Закон "О рекламе", которыми предлагается запретить рекламу строительства жилья без указания всех участников строительства и без информации о том, что получены все необходимые лицензии и землеотвод. В то же время эксперты рынка весьма сомневаются в целесообразности таких корректив. Как рассказал газете "СЕЙЧАС" генеральный директор Международного делового центра Александр Лашко, "на сегодняшний день существуют определенные требования касательно так называемого "паспорта строительства", которыми определено, что на любом объекте, где начато строительство, вывешивается щит с информацией о заказчике, инвесторах, исполнителях, генподрядчиках, а также генеральный проект и технико-экономическое обоснование строительства данного объекта". Напомним, что действующей редакцией Закона не предусмотрено каких-либо особенностей рекламы строительства. Правда, оговаривается, что реклама услуг, связанных с привлечением средств населения (к которым можно отнести и деятельность строительных фондов), и лиц, предоставляющих подобные услуги, разрешается только при наличии специального разрешения, с указанием реквизитов последнего (номера, даты выдачи и пр.).
Другим нововведением законопроекта является возможность финансовой компании-управителя устанавливать отношения с застройщиками, предварительно заключившими договоры добровольного страхования рисков строительно-монтажных работ. Тогда как сегодня Закон "О страховании" определяет страхование строительно-монтажных работ в соответствии с Законом "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью обязательного страхования строительно-монтажных работ застройщиком" как обязательное. Кроме того, предполагается ввести запрет на привлечение средств компаниями-управителями до того, как застройщик получит разрешение на деятельность и землеотвод.
Наконец, проектом предлагается предусмотреть в Законе "Об инвестиционной деятельности" необходимость получения письменного согласия каждого инвестора на строительство жилого объекта. А также закрепить, что для инвестирования жилья с участием средств граждан-инвесторов будут действовать только механизмы, установленные вышеуказанным Законом.
"Принятие данного нормативного документа не изменит ту ситуацию на рынке строительства жилья, которая сложилась на сегодняшний день, — убежден г-н Лашко, — Сейчас на рынке совершенно другие проблемы. Не хватает земельных участков, нет четкой городской стратегии застройки, нет инфраструктурных решений, нет нормативной базы касательно высотного строительства и, соответственно, четкого определения, что считать высотным строительством, а что — нет. Это вопросы, требующие решения в первую очередь". По словам эксперта, принятие данного законопроекта может быть интересно тем, кто получит определенную выгоду от его действия.
Примечательно, что среди основных проблем рынка недвижимости специалисты отмечают сложности с получением разрешительных документов на строительство, с отводом земельных участков, а также с финансированием (особенно в контексте кредитования объектов незавершенного строительства по западному примеру). Как отметил в комментарии газете "СЕЙЧАС" Артур Оганесян, управляющий партнер агентства недвижимости "Паркер и Оболенский", "для решения этих проблем недостаточно принять новые законы. Законы, регулирующие отношения на рынке недвижимости, должны выполняться, а не приниматься без публичного обсуждения для "галочки" или потому, что это выгодно тому или иному игроку рынка".
По мнению экспертов, ныне многие застройщики используют недобросовестные методы при получении разрешительных документов на строительство. Во многом это связано со сложностью самих разрешительных процедур в этой сфере. Ведь на сегодняшний день гарантировать получение разрешения на строительство, даже при условии соблюдения всех требований законодательства, не может никто. Единственный же способ снижения уровня бюрократии г-н Оганесян видит в проведении открытых аукционов: "Продажа земельных участков с уже готовыми разрешительными документами должна проводиться через аукционы. Это единственный способ устранить коррупцию. При продаже земельного объекта с аукциона значительно увеличивается вероятность того, что объект будет реализован по максимальной цене опытному игроку рынка, заинтересованному не спекулировать этим участком, а эффективно застраивать его", — резюмировал гендиректор .
Правительство готовит к принятию законопроект, изменяющий существующие на данный момент финансово-кредитные механизмы и порядок управления имуществом в жилищном строительстве. Вместе с тем эксперты оценивают данную инициативу в большей степени как очередной лоббистский документ, который не сможет решить тех проблем, от которых реально сегодня страдает рынок. При этом, по мнению специалистов, законодательство, регулирующее сферу строительства жилой недвижимости, имеет одну большую проблему: оно состоит в большей степени из подзаконных нормативно-правовых актов, в то время как законами регулируется сравнительно незначительная часть отношений в данном сегменте рынка.
Не исключено, что законопроект, подготовленный Кабмином, еще будет неоднократно пересматриваться. Тем более что его окончательное утверждение отнесено к компетенции Верховной Рады, следующая каденция которой пока не начала свою работу. Так что у игроков рынка еще есть время подготовиться к грядущим изменениям.
