В течение двух месяцев девелоперская компания "XXI Век" (Киев) планирует завершить сделку по продаже всех своих логистических проектов. Вчера компания подписала протокол о намерении с крупным европейским девелопером. По мнению аналитиков, эта сделка поможет "XXI Веку" немного улучшить ситуацию с дешевеющими акциями на LSE.
Название компании-покупателя пока не разглашается. Известно, что она проводит due diligence и при положительном результате будет подписано соглашение о покупке-продаже логистического бизнеса. Обязательные документы предусматривают обязательства компании "XXI Век" по выполнению соответствующих предварительных работ, таких как планирование и получение разрешений на строительство. Кроме того, все эти проекты не могут быть заложены по существующим обязательствам "XXI Века".
"Логистические комплексы составляют 10% от всего актива нашей компании. Мы продаем его по той оценке, которая у нас есть. Но рыночная капитализация этих объектов в 3,5 раза выше. Это доказывает то, что компания недооценена на рынке", — рассказал председатель совета директоров "XXI Века" Лев Парцхаладзе. По его словам, обсуждаются еще сделки в торговой и коммерческой недвижимости. "Это будет или продажа, или создание СП. Мы надеемся, что как только мы подпишем договор по логистике и осуществим еще ряд сделок, то наши акции значительно вырастут", — добавил господин Парцхаладзе.
О том, что "XXI Век" будет все-таки продавать свои объекты, чтобы сгладить падение стоимости акций, аналитики говорили давно. Бумаги этого девелопера начали сильно дешеветь в мае. Притом, что согласно годовому отчету за 2007 г., стоимость чистых активов компании составляла $1,8 млрд. на 31.12.2007 г., а общая — чуть больше $2 млрд. И если в июне, когда был привлечен кипрский кредит, капитализация компании на Лондонской бирже достигала $1,335 млрд., то, по данным на вчера, — $752,5 млн.
В следующем году у "XXI Века" наступает срок выплат по евробондам на $175 млн. В мае этого года компания разместила трехлетние еврооблигации на $150 млн., а в июне — кредит на $60 млн. в кипрском банке Eurobank EFG. Ранее "ХХІ Век" заявлял, что намерен инвестировать около $600 млн. в свое развитие в 2008 г. Так что, по подсчетам инвестбанкиров, в 2009 г. компании будет необходимо выплатить более $200 млн. (первый выпуск евробондов плюс проценты по всем кредитам).
По оценкам игроков рынка, логистический бизнес "XXI Века" (см. таблицу) сейчас продается по формуле: рыночная оценка земли плюс премия по каждому объекту в зависимости от степени его готовности. Поэтому и введены обязательства по завершению планирования и получению разрешений на строительство. По оценкам аналитиков, эта сумма составит более $100 млн.
"Для "ХХI века" это в любом случае позитив. У компании большая инвестиционная программа на ближайшие годы. А привлечь кредит или провести SPO им сложно. Сейчас акции дешевеют у всех украинских девелоперов — ТММ, KDD Group и DUPD", — сообщил "і" Андрей Пивоварский, директор управления инвестиционно-банковских услуг ИК Dragon Capital. По его словам, привлечение средств путем продажи логистического бизнеса позволит "ХХI веку" хотя бы частично выполнить заявленные планы и вернуть долги по евробондам в следующем году. "В краткосрочной перспективе это позволит акциям компании стабилизироваться и перестать снижаться. Но, учитывая сегодняшнюю ситуацию на рынке капитала, это уже хорошо", — добавил господин Пивоварский.
После того как 17 июля "XXI Век" объявил об освобождении своих компаний — ЗАО "Квадрат-Украина", ООО "Элит-Сервис", ООО "Оззон-Логистик" и ООО "Евроградобуд" (все — Киев) — от гарантий по еврооблигациям на сумму $175 млн. со сроком обращения до 2010 г. и на сумму $150 млн. — до 2011 г., выпущенным компанией в мае 2007 г. и мае 2008 г., стало ясно, что сделки по продаже объектов должны состояться. Тогда же Лев Парцхаладзе заявил, что оценочная стоимость компаний, которые продолжат гарантировать обязательства "XXI Века" по еврооблигациям, составляет $749 млн., тогда как по условиям еврооблигаций обоих выпусков необходимая сумма гарантий составляет $500 млн. Вышеуказанные компании освобождаются от их гарантий по еврооблигациям именно сегодня.
Аналитики прогнозируют, что если ситуация на фондовых рынках не наладится, то кроме логистического бизнеса Льву Парцхаладзе придется продать и другие объекты. Вероятнее всего, это будут освобожденные от долгов объекты. Хотя сам господин Парцхаладзе надеется на СП с инвестором в обмен на долю менее 50% в этих проектах. Что все же лучше, чем продажа.
Однако Андрей Пивоварский считает, что если в ближайшее время "ХХI Век" продаст слишком много объектов, то в долгосрочной перспективе это может привести к отрицательным последствиям. "На рынке жилой недвижимости Украины сейчас стагнация, и вряд ли в нынешней ситуации кто-то из инвесторов заинтересуется ими (объектами. — ред.). А вот в коммерческом сегменте Льву Парцхаладзе лучше создать СП с западным инвестором, привлечь под него дополнительный капитал и вложить туда средства от продажи логистики. Но для этого "ХХI Век " должен получить вырученные средства наличными", — пояснил господин Пивоварский.
"XXI Век" работает на рынке недвижимости с 1999 г. Создает, развивает проекты коммерческой и жилой недвижимости, а также управляет ими. В портфеле компании — 43 объекта общей площадью более 6,3 млн. кв. м (в том числе 3,1 млн. кв. м — полезной) в Киеве и регионах. С декабря 2005 г. размещена на AIM LSE. Контрольный пакет акций 54,6% принадлежит председателю совета директоров Льву Парцхаладзе. Другим акционерам — Тарасу Кутовому и Андрею Миргородскому — принадлежит по 3,2%, Николаю Ержаховскому — 1,2%. Остальные бумаги — в свободном обращении на AIM LSE, крупнейший акционер — JP Morgan (5,64%).
