С 1 января 2013 г. в Украине должен начать работу Государственный земельный кадастр, что значительно упростит и ускорит процесс смены собственника земельных участков.
Сейчас основная проблема оборота земельных участков — в высоких транзакционных издержках. Подготовить участок к продаже и оформить право собственности настолько сложно и дорого, что зачастую стороны просто не берутся за это. Можно два-три месяца ходить собирать справки, необходимые для заключения договора о продаже, а потом еще полгода "жить" в органах земельных ресурсов, регистрируя право собственности покупателя.
Со вступлением в силу нового закона вся транзакция будет сводиться к тому, что собственник земельного участка и покупатель придут к нотариусу, на месте получат необходимые данные и справки из кадастра и проведут сделку "день в день", без "неофициальных" платежей. По крайней мере, так оно задумано.
Но это все верно, только если ваш участок нашелся в базе кадастра. А таких — две трети.
Земельная "каша"
В Украине земельные участки начали формироваться в 1991 г., еще при старом Земельном кодексе. Где-то в 2004 г. на этих участках начали появляться кадастровые номера, и они стали заноситься в базу — в Реестр земельных участков. Более-менее нормально на сегодня в единую базу внесено около 17 млн участков из 25 млн сформированных в Украине. Документы на остальные сейчас сканируют территориальные органы земельных ресурсов и вносятся в базу.
Госорганам, вовлеченным в эту работу, можно только посочувствовать. Представьте себе документацию образца 1992-1997 гг., когда не было даже простейших GPS-приборов. Некоторые участки вообще "состоят" из одного бланка, и вписать их в базу очень тяжело. Отсюда и проблемы.
В тестовой версии кадастра некоторые участки находились на территории Российской Федерации, иногда накладывались друг на друга, иногда — попросту отсутствовали в системе
Месяца полтора назад кадастр появился в тестовом доступе. О нем знали немногие, но те, кто имел доступ и попытался найти свой участок, были слегка шокированы. В некоторых случаях участки находились на территории Российской Федерации, иногда накладывались друг на друга, иногда попросту отсутствовали в системе.
И это не ошибка нынешних чиновников, это тот груз проблем, которые накопила Украина и с которыми надо наконец-то разобраться.
Так что на первом этапе после запуска кадастра органы земресурсов совместно с органами юстиции будут формировать нормальную базу, доводить до ума данные и разбираться, где чей участок. Это огромная проблема, и во время ее решения я предвижу большое количество конфликтов между собственниками, которые накопились за десятилетия.
Сделок мало, но будет больше
Особенность украинского рынка в том, что большинство землевладельцев — это люди, которым земля не нужна. Они могли ее получить, написали заявление и получили. Большая часть земли раздавалась гражданам бесплатно. Украинское законодательство очень либерально — мало где в мире государство официально раздает такое количество земли бесплатно. Здесь и 2 га под ведение личного крестьянского хозяйства, и 25 соток для строительства дома, и т.д. Себестоимость этой земли равна нулю, максимум — затраты на оформление. И вот теперь у человека в селе есть участок и зарастает травой. Человек и рад бы его продать, но до сих пор в Украине это сделать было очень сложно.
Налогообложение сделок по купле-продаже земли вполне посильное. А на участки, полученные в процессе приватизации, ставки налогов и вовсе символические — около 1%
Неофициальные платежи за оформление необходимых справок и документов достигали нескольких тысяч долларов. Такое теневое "налогообложение". Плюс — временные и чисто трудовые затраты на оформление сделки. Все это тормозило оборот.
В Украине ежегодно заключается 120-130 тыс. договоров купли-продажи земельных участков. То есть оборот составляет около 0,5% от существующего числа участков. В странах с развитым рынком земли этот показатель достигает 5%. Так что в Украине потенциал роста количества сделок очень высок — в 10 раз. На первом этапе в оборот может быть вовлечено 1-1,5 млн га земли.
Конечно, не будет такого — пришло 1 января, и все ринулись продавать-покупать землю. Но количество сделок будет неизбежно увеличиваться.
Сперва, конечно, будет очень тяжело. Минимум полгода, за которые нотариусы разберутся, как пользоваться предоставленными им правами, и наладят сотрудничество с органами Госземресурсов. Но потом ликвидность земли начнет повышаться. Правда, нужно учитывать, что покупатели с мешками денег за землевладельцами не бегают, как это было до кризиса 2008 г. Общий тренд — удешевление земельных участков.
