З початку року обсяг проблемних кредитів у портфелі банків зріс на 80% і перевищив 30 млрд грн. Тиждень з’ясував, як неплатоспроможні позичальники захищаються від претензій кредиторів
Верховна Рада запровадила мораторій на відчуження житлової нерухомості, що є предметом застави чи іпотеки, до закінчення кризи (дату завершення, згідно з відповідним законом, визначатиме парламент за поданням уряду). Це рішення, покликане тимчасово захистити позичальників від втрати майна, навряд чи буде реалізовано. Представники Нацбанку та Асоціації українських банків рекомендували главі держави ветувати закон, і Віктор Ющенко, напевно, прислухається до їхніх порад. Принаймні так вважає перший заступник голови Секретаріату президента Олександр Шлапак.
За інформацією Нацбанку, наприкінці квітня обсяг заборгованості за іпотекою становив 100,7 млрд грн, понад 80% з яких — зобов’язання фізичних осіб. Якщо мораторій буде імплементовано, банкам доведеться збільшувати свої резерви на суму боргу. "Це не просто призведе до збитків окремих фінустанов, а означатиме цілковиту декапіталізацію банківської системи", — йдеться в офіційній заяві АУБ. І без дії мораторію частка проблемних кредитів у портфелі банків стрімко зростає — на 16% протягом квітня (до 32,4 млрд грн).
Підписання відповідного закону президентом (що малоймовірно) змусить банки не лише нараховувати штрафні санкції за невчасне виконання зобов’язань, а й вимагати від позичальників повернення боргів у будь-який спосіб. "Мораторій унеможливлює звернення стягнення на предмет житлової нерухомості, однак кредитори позиватимуться до суду на несумлінних боржників, посилаючись на Цивільний кодекс, норми якого зобов’язують позичальників повертати борги", — вважає Юрій Крайняк, керуючий партнер юридичної компанії Jurimex.
Хай там як, а деякі українці й без дії мораторію змогли захистити своє майно від цілком законних претензій комерційних банків.
Дитяче рішення
Архітектор Андрій Мовчан сумлінно виплачував іпотечний кредит до жовтня 2008 року, доки його не звільнили з роботи. "З листопада я припинив платити банку й уникав відвертої розмови з його представниками, ігнорував телефонні дзвінки, листи, — згадує Мовчан. — Аж поки мені не повідомили, що банк звертається до суду". Знайомий правник підказав архітекторові, що захистити житло можна, зареєструвавши в ньому дитину. "У квартирі був прописаний тільки я, — розповідає Андрій. — Зареєструвати дружину й дитину не було можливості, оскільки перед наданням кредиту банк вимагав довідку з ЖЕКу. Після оформлення договору іпотеки банк був не в змозі контролювати, чи реєструю я в квартирі нових мешканців. Коли я повідомив кредитора про те, що в заставній квартирі офіційно прописана дитина, працівники банку пішли на поступки. Вони не стали позиватися до суду, а запропонували взяти кредитні канікули". Зараз Андрій Мовчан сплачує лише відсотки.
Майже всі опитані адвокати назвали історію Андрія хрестоматійною. "Реєстрація у квартирі неповнолітніх або пенсіонерів — чи не найпопулярніший спосіб захисту житла", — каже директор юридичної компанії "Старчук Плачинда і Партнери" Євген Старчук. За словами юриста, примусове відчуження заставної квартири, в якій прописані діти, є безперспективним, оскільки її продаж практично неможливий.
Зокрема, згідно із Законом "Про основи соціального захисту бездомних громадян та безпритульних дітей" для здійснення будь-яких операцій з квартирою, право на користування якою мають діти, потрібна попередня згода органів опіки та піклування (зазвичай місцевих держадміністрацій). "Жоден банк не зможе отримати згоду на відчуження квартири, в якій зареєстрований неповнолітній", — вважає Євген Подлєсний, адвокат ЮК "Шмаров та Партнери".
До того ж відповідно до статті 109 Житлового кодексу виселення громадян у разі відчуження житла, яке було придбано в кредит, є підставою для надання їм приміщення для тимчасового проживання. Тобто банк, виселяючи боржника, має запропонувати йому якесь альтернативне житло. За словами Подлєсного, якщо ця норма не виконується, виселення позичальника має бути визнане нікчемним правочином як таке, що обмежує право фізособи на житло (підстава — стаття 27 Цивільного кодексу). При цьому відновлюються права на заставну квартиру.
Три горішки
Доволі популярним методом боротьби з примусовим виселенням є також процедура фіктивного банкрутства позичальника. Щоправда, в Україні не прийнятий закон про банкрутство фізосіб. І щоб захистити заставну квартиру таким шляхом, слід оформитися суб’єктом підприємницької діяльності. "Переоформивши на рідних право власності на все майно, окрім квартири, СПД укладає список кредиторів, яким заборгував, і проводить торги з продажу майна, — розповідає Євген Старчук. — Заставні квадрати купує за заниженою вартістю підставна особа, а позичальник розраховується з банком у межах отриманих коштів, згідно зі статтею 49 Закону "Про відновлення платоспроможності боржника та визнання його банкрутом". Після таких маніпуляцій боржник отримує квартиру від фіктивного покупця.
Затягнути відчуження квартири банком можна шляхом її перепланування. Євген Подлєсний запевняє, що інколи суди першої інстанції відмовляють банкам у задоволенні їхніх кредиторських вимог за рахунок перепланованих квартир. Адже для переоформлення права власності на житло потрібна довідка-характеристика з Бюро технічної інвентаризації, отримати яку на переплановану нерухомість вкрай складно через її невідповідність затвердженому плану. Провідний юрист ЮК "Василь Кисіль та Партнери" Наталія Доценко-Білоус пояснює, що будь-яке БТІ аргументуватиме відмову надати таку довідку, посилаючись на норми "Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно". Тож ані банк, ані позичальник не матимуть можливості відчужувати це житло.
Ще один спосіб захистити житло — передати його під заставу іншому кредиторові (зробити це можна лише у випадку, якщо вартість нерухомості перевищує вартість іпотечного кредиту). "Згідно зі статтею 18 Закону "Про заставу" квартиру, що перебуває в заставі, можна використати як забезпечення при укладанні договору позики, — каже Євген Старчук. — Якщо банк розпочне продаж такої квартири, його дії у судовому порядку може оскаржити особа, яка підписала другий договір застави". Відповідно фіктивний кредитор може на час судового розгляду затягнути процес відчуження квартири. У більшості таких випадків банки розпочинають процедуру продажу іпотечної нерухомості після закінчення терміну дії фіктивних заставних договорів.
