На новий закон девелопери і забудовники чекали довго. Сподівалися, наприклад, що зникне потреба в так званих неофіційних платежах чиновникам, які збільшували й собівартість житла. Але по-народному ці зміни називаються "однією рукою даю, іншою забираю".
Чотирнадцятого жовтня вступив у дію прийнятий 16 вересня вже нині розпущеною Верховною Радою цікавий закон №509 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву". На цей акт девелопери і забудовники чекали довго, сподіваючись, наприклад, що він відверне потребу в так званих неофіційних платежах чиновникам, які збільшували і собівартість житла.
Офіційні платежі таки поменшають
Коли починаєш вивчати цей величезний документ, одразу розумієш: сподівання бізнес-еліти будівельної галузі багато в чому справдяться. Але по-народному ці зміни називаються "однією рукою даю, іншою забираю".
Так, згідно із статтею 7 закону "Про архітектурну діяльність", "...проектна документація на будівництво об'єктів, розроблена відповідно до наданих містобудівних умов і обмежень, не підлягає погодженню з відповідними органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування та органами охорони культурної спадщини, природоохоронними і санітарно-епідеміологічними органами".
Здавалося б, нарешті. Будівельні компанії вже не будуть витрачати стільки часу і, що найголовніше, грошей на платежі, офіційні і менш офіційні, різним відділкам міськрад та докучливих санітарних лікарів.
Інше речення статті 7 доповнює, що проектна документація погоджується з різними органами лише в тому випадку, якщо проектант не може самостійно виконати технічні умови. Тобто добровільно.
До того ж, знижуються обов'язкові відрахування із створення в населених пунктах об'єктів соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури. Для будівельної галузі це, звісно, позитив, підтверджують представники компаній-девелоперів.
Хоча Олексій Говорун, заступник генерального директора із стратегічного розвитку та маркетингу компанії "ТММ", зазначає, що відтепер взагалі невідомо, як держава буде фінансувати прокладення труб та доріг.
Відтак, зазначають представники інших компаній, щоправда, тільки в кулуарних розмовах, забудовники все рівно будуть відраховувати на інфраструктуру такими обсягами, як і раніше.
На місцях ще вистачить походів по кабінетах...
У той же час в іншому законі, "Про планування і забудову територій", в ст. 23-24 вплив місцевої влади на забудовника лише посилюється.
Так, розміщення будмайданчиків на території міст і сіл, а також за їх межами, здійснюється місцевими органами "згідно із затвердженою містобудівною документацією, регіональними та місцевими правилами забудови".
А в разі ж відсутності таких правил усе вирішується органом виконавчої влади на місцях та ще й за умови громадського обговорення.
"Справа в тому, що такі місцеві правила забудови існують лише в Києві та двох-трьох містах. В інших же населених пунктах їх просто немає — і забудовники знову будуть вештатися кабінетами чиновників і підписувати всілякі папери. Так що ускладнення процедур очевидне", — зазначає адвокат департаменту нерухомості, будівництва та фінансових послуг АК "Коннов та Созановський" Дмитро Січкар.
У той же час, один із представників компанії-забудовника, який побажав залишитися невідомим, взагалі вважає, що розділ "Містобудівні умови" в новому законі просто замінив старий "Дозвіл на будівництво".
"Суть же залишилася та сама. Так що різні дозволи буде отримувати не те що не легше, а можливо, і складніше, ніж раніше", — зазначив експерт.
Однак його колега, директор юридичного департаменту компанії "ХХІ століття" Зоряна Жупан, на цей аспект питання дивиться оптимістичніше.
"Процедура здачі об'єктів в експлуатацію в цьому документі прописана більш детально. Зараз вона заплутана, триває в часі, що породжує різного роду махінації. Згідно з новим законом, рішення про введення в експлуатацію буде знаходитися в руках єдиної структури, яка буде самостійно збирати всі підписи і документи в різних інстанціях", — зазначає юрист.
Отож, виходить, що неофіційних платежів таки поменшає у великих містах, у яких затверджено правила забудови і в яких ведеться переважна більшість будівельних робіт. Однак щодо інших населених пунктів — закон навпаки ускладнює "неформальну частину".
"Спрощена" земля
Чимало позитивних моментів новим комплексним законом вводиться стосовно земельних питань. Зміни до Земельного кодексу, скажімо, уточнюють процедуру продажу ділянок, встановлюють порядок підготовки лотів для продажу на земельних торгах.
Будівельники також вельми задоволені, що їм дозволили отримувати ділянки в оренду без аукціону, якщо рішення про узгодження розташування об'єкту або про надання дозволу на розробку проекту виділення землі було прийнято до 1 січня 2008 року.
Однак і тут дещо ускладнилося. Так, для безкоштовної приватизації громадянами земельних ділянок створюється так звана процедура вибору, яка сильно ускладнює можливість їх отримання.
Складність полягає в тому, що, наприклад, якщо людина має намір приватизувати земельну ділянку під своєю будівлею, то відтепер вона повинна пройти як мінімум два етапи вирішення цієї проблеми.
Раніше це був один чисто формальний етап — звернення до місцевого органу влади і отримання без проблем дозвільного проекту виділення. Зараз людина спочатку звертається до органу влади з проханням, потім проект проходить державну експертизу і з документами треба знову звернутися до місцевих органів, де на сесії місцевої ради проходить його затвердження. Бюрократія буде, як кажуть, ще та.
Головне слабке місце
Найбільша проблема закону №509 — це неможливість реалізації його положень без відповідних підзаконних актів. Так вважає начальник юридичного відділу компанії "Вега Консалтинг" спеціаліст в області земельного права Віктор Кобилянський.
"Лише уряду треба затвердити більше десятка нових документів. А ще кілька десятків таких же документів слід чекати від Міністерств, відомств, місцевих рад тощо. Як вони поспішають, нам відомо. Хоча, що стосується Кабміну, то йому на це відводиться три місяці ", — говорить експерт.
Серед підзаконних актів — і місцеві правила забудови, які, як згадано вище, допомагають боротися з неофіційними платежами.
Отож, у цілому більшість девелоперів та компаній-забудовників оцінює документ позитивно. Більше того, наприклад, Зоряна Жупан впевнена, що введення його в дію дозволить зменшити, і собівартість, і ціну на квадратний метр нерухомості.
Але це станеться тільки тоді, коли в усіх закутках виконавчої влади почухаються, згадають про не такий уже й новий на той час закон і приймуть відповідні підзаконні акти. Чекати чи поки й не сподіватися?
