Бездействие профильных министерств и ведомств по разрешению патовой ситуации на строительном рынке сполна почувствуют на себе обладатели новостроек.
В столице все больше стройплощадок, работы на которых временно приостановлены. По официальной информации, в Киеве сегодня заморожены почти 30 строительных объектов (20% общего числа строящихся зданий), еще на стольких же ведутся лишь минимальные работы.
По мнению почетного президента ОАО "Трест "Киевгорстрой №1" Алексея Омельяненко, в перспективе ситуация будет только усугубляться. "Замораживание строительства — проблема не только Киева. Аналогичные тенденции наблюдаются почти во всех городах. Самыми уязвимыми окажутся наименее экономически развитые регионы. Именно они первыми и глубже остальных ощутят нехватку средств для инвестирования в строительство", — считает он. Кроме того, по словам президента строительной компании "Миськжитлобуд" Дениса Костржевского, новостройки замораживаются уже на стадии проектов. Причина та же: отсутствие средств на реализацию проектов. "В стране большие проблемы с началом строительства новых объектов, и эта проблема однозначно выльется в дефицит площадей через два-три года. Заявленные "Киевгорстроем" 15-20 объектов, которые собираются заморозить, также находятся на начальной стадии строительства (либо их строительство еще не начиналось)", — рассказал Костржевский.
По словам эксперта, за последние полгода множество проектов жилой и коммерческой недвижимости лишились поддержки как иностранных, так и отечественных инвесторов, четко отслеживающих тенденции рынка. "Ни один из крупных проектов, для реализации которых еще полгода назад нашей компании предлагали свои услуги генподрядчики, до сегодняшнего дня так и не получил финансирования и в ближайшем времени это вряд ли произойдет, потому что стройки в столице стремительно сворачиваются", — сообщил Денис Костржевский.
Отток крупных инвесторов неслучаен, ведь кредитные рейтинги строительного сектора в этом году были снижены настолько, что вкладывать туда большие средства теперь рискнут немногие. Только за первое полугодие были снижены девять кредитных рейтингов, со стабильного на негативный изменены шесть прогнозов, и ни один — на позитивный, хотя еще год назад они демонстрировали стабильный рост. Согласно рейтингу наиболее рискованных для инвестирования отраслей в Украине, составленному компанией MPP Consulting, в этом качестве сегодня лидируют земля, недвижимость, строительство и стройматериалы.
Недополучают строители и средства от частных инвесторов: по данным аналитического агентства "Медиагностика", летом некоторые стройкомпании недовыполнили свои финпланы по привлечению инвестиций на 60-70%. К примеру, компания ТММ, по словам ее директора Николая Толмачева, только за месяц "недопривлекла" $50 млн. в уже строящиеся объекты.
Проблемы строителей, безусловно, отразятся и на их клиентах. Причем это может обернуться для них не только увеличением срока строительства, который может растянуться на многие годы. "Застройщики, не обладающие достаточным опытом работы на рынке или необходимыми ресурсами, попытаются сыграть в "пирамиду": станут привлекать новых инвесторов и за счет их средств выполнять обязательства перед лицами, инвестировавшими деньги раньше. Но все это обычно плохо заканчивается. В результате пострадает и рынок, и репутация строителей", — считает Алексей Омельяненко. Самые большие шансы остаться долгостроем, по мнению экспертов, у замороженных строек, которые ведут мелкие компании (реализуют один-два проекта). Именно у них возникают наибольшие трудности с оборотными средствами: частные инвесторы им не доверяют, собственных средств, как правило, в обрез, да и банкиры рассматривают их как высокорисковых заемщиков.
По словам начальника управления инвестиций ОАО "Трест "Киевгорстрой-1" им. Загороднего Тараса Зябкина, малоизвестные застройщики в конечном итоге будут вынуждены перепродавать незавершенные стройобъекты более сильным и мощным финансовым группам, а то и вовсе сливаться с ними. Однако далеко не все компании и объекты будут выгодны для приобретения крупным капиталом, и, по мнению специалистов, в стране сейчас, как никогда, велика вероятность появления череды "элита-центров".
Что же касается крупных компаний, то, по мнению Дениса Костржевского, их запас прочности позволяет уже в скором времени возобновить работы на стройплощадках. "У крупных компаний достаточно активов, которые она может закладывать в банк и пускать привлеченные кредитные ресурсы на финансирование того строительства, которое уже начато и не может само финансироваться за счет продаж физлицам. Кроме того, у таких компаний есть альтернативные сферы деятельности, и это позволяет надеяться, что крупные компании выстоят", — считает эксперт.
Что же касается цен на жилье, то эксперты считают, что на фоне роста числа замороженных строительных объектов они падать не будут. Основным результатом банкротства застройщиков, по мнению специалистов, будет множество незавершенных объектов, а для того чтобы завершить процесс, придется их продавать второй раз либо вкладывать дополнительные средства, что приведет к удорожанию подобных объектов.
Но происходящее на строительном рынке, похоже, не очень тревожит правительственных чиновников. Во всяком случае, никто из руководящего состава профильного министерства сейчас не может дать внятного ответа на вопрос, какие действия намерена и способна предпринять власть для разрешения проблемы. Сошло на нет заявленное в начале года руководством Антимонопольного комитета разбирательство вокруг высоких цен на жилье. С прохладцей работает и парламентская комиссия, созданная специально, чтобы ответить на сакраментальный вопрос, почему в нашей стране такое дорогое жилье. Все это наталкивает на мысль о том, что власть имущие и без специальных расследований знают и суть, и причину происходящего, но по каким-то только им известным соображениям предпочитают закрывать на это глаза. Мы пытались взять комментарий у представителей профильного министерства, но министр и его замы под разными предлогами отказали нам в интервью.
Московский опыт недостроев
Два года назад резкое сокращение объемов строительства и рост количества замороженных строек произошел в Москве. В результате к концу 2005 года произошел очередной серьезный скачок цен на новую московскую недвижимость. Причины патовой ситуации, которая в 2004году сложилась на строительном рынке российской столицы, были аналогичны факторам, спровоцировавшим остановку строительства в Украине сейчас: сокращение оборотных средств у застройщиков в результате оттока покупателей и сужение возможности привлечения займов (в первой половине 2004года в России наблюдался кризис ликвидности в банковской сфере). И хотя замораживание строек и разорение застройщиков носило выборочный характер, подобного хаоса рынок нового строительства Белокаменной столицы еще не видел. Ситуация усугубилась развитием скандалов с застройщиками. Всего же в тот момент в Москве и Подмосковье было заморожено строительство около двухсот жилых домов. Таким образом, на рынке новостроек Москвы и области в 2004-2005 годы произошло снижение объемов строительства и ввода жилья. А начиная со второго квартала 2005 года резко сократилось и количество объектов, выставленных на продажу. Резкое сокращение предложения на рынке новостроек Москвы всего за один-два месяца привело к повышению цен на продающиеся новостройки на 14% (в Подмосковье — на 19%). Чтобы нейтрализовать взрывоопасную ситуацию, правительство Москвы обязалось восстановить справедливость по 34 проблемным объектам и осчастливить 1 804 пострадавших соинвесторов. Построить новое жилье власти Москвы обязались только для тех пострадавших, у которых договоры на соинвестирование, как и все правоустанавливающие документы, были оформлены должным образом. Чисто же мошеннические действия (с двойной продажей квартир, а также при отсутствии участка под застройку, разрешения на строительство и т. д.), по решению правительства Москвы, должны были решаться пострадавшими в судебном порядке. Несмотря на приобретшие широкий общественный резонанс скандалы, активность рынка новостроек российской столицы уже через год восстановилась, на рынок вышли новые игроки, а сам год стал годом слияний и поглощений в строительной отрасли.
11.09.2008
